Staatliche Bauregeln umgesetzt
Das staatliche Dekret „Salva Casa“ wurde kürzlich in das Landesgesetz für Raum und Landschaft übernommen. Es umfasst unter anderem Bautoleranzen, die Legalisierung von Baueingriffen sowie die nachträgliche Genehmigung von Baumaßnahmen.
Mit 2. Oktober 2026 sind die im September vom Südtiroler Landtag beschlossenen Anpassungen am Landesgesetz für Raum und Landschaft in Kraft getreten. Die Ziele der Umsetzung des staatlichen Dekrets „Salva Casa“ in der Landesgesetzgebung sind ein besserer Umgang mit Bestandsbaumassen und die Schaffung von Rechtssicherheit. Grundsätzlich ist der rechtmäßige Zustand einer Liegenschaft jener, der durch den Baurechtstitel, der den letzten baulichen Eingriff gestattete, genehmigt wurde. Dazu zählen nun auch die Baurechtstitel, die in Anwendung der Sonderbestimmungen eine nachträgliche Legalisierung ermöglichen. Bei Liegenschaften, die zu einer Zeit errichtet wurden, in der kein Baurechtstitel erforderlich war, ergibt sich der rechtmäßige Zustand aus den Kataster- und Grundbuchsangaben bei deren erster Anlegung oder aus anderen beweiskräftigen Unterlagen – das können Fotografien, Mappenauszüge oder Archivdokumente sein.
Bautoleranzen hängen von der Nutzfläche ab
Grundsätzlich gilt laut den aktuellen Bestimmungen: Die Nichteinhaltung der Höhe, der Abstände, der Baumasse, der verbauten Fläche und jedes sonstigen Parameters der einzelnen Immobilieneinheiten ist keine bauliche Rechtsverletzung, wenn die Grenze von zwei Prozent der im Baurechtstitel vorgesehenen Maße nicht überschritten wird. Für Eingriffe, die bis zum 24. Mai 2024 verwirklicht wurden, gelten abhängig von der Nutzfläche höhere Toleranzen: Die Staffelung reicht dabei bis zu sechs Prozent bei Liegenschaftseinheiten mit einer Nutzfläche von weniger als 60 Quadratmetern. Für diese Eingriffe ist auch keine landschaftsrechtliche Genehmigung vorgesehen. Ebenso stellen u. a. geringere Abmessungen des Gebäudes, die Abweichungen bei der Ausführung von Außen- und Innenwänden sowie bei der Positionierung interner Öffnungen ebenfalls Ausführungstoleranzen dar. Ein befähigter Techniker muss die Voraussetzungen bestätigen. Die Rechte Dritter dürfen dadurch aber nicht eingeschränkt werden.
Legalisierung von Abweichungen
Teilweise Abweichungen während der Bauausführung vom Baurechtstitel, der vor Inkrafttreten des Landesgesetzes vom 3. Jänner 1978, Nr. 1, ausgestellt wurde, können nach Bezahlung eines Abgeltungsbeitrags legalisiert werden. Sofern für die Bauarbeiten eine Überprüfung der Baukonformität vorgenommen und die Benutzungsgenehmigung ausgestellt wurde, gelten diese unter bestimmten Voraussetzungen als „legal“ errichtet. Die Schwellenwerte, welche wesentliche Änderungen definieren, wurde neu festgesetzt (z. B. Erhöhung Baumasse, Bruttofläche um mehr als 10 und weniger als 20 %).
Nachträgliche Genehmigung
Für Maßnahmen ohne Baugenehmigung oder vollständig davon abweichende kann eine nachträgliche Genehmigung erlangt werden, wenn diese Maßnahme sowohl bei ihrer Durchführung als auch bei Einreichung des Antrages mit den urbanistischen und baurechtlichen Vorschriften konform ist (sogenannte doppelte Konformität). Für Maßnahmen, die teilweise abweichend oder mit wesentlichen Änderungen zur Baugenehmigung durchgeführt wurden, kann eine nachträgliche Genehmigung erlangt werden, wenn die Maßnahme bei Einreichung des Antrages mit der geltenden Raumordnungsregelung konform ist (sogenannte einfache Konformität). Ist dafür eine landschaftsrechtliche Genehmigung notwendig, so kann diese auch im Nachhinein beantragt werden, wenn neue Nutzflächen oder Baumassen geschaffen oder vergrößert wurden. Voraussetzung für die nachträgliche Legalisierung ist jedenfalls die Bezahlung der Eingriffsgebühren sowie einer Geldbuße für die baurechtliche und sofern notwendig zusätzlich für die landschaftsrechtliche Genehmigung.
Strafzahlungen erhöht
Die Abgeltungsbeiträge für die nachträgliche baurechtliche Legalisierung wurden neu festgelegt. Sie berechnen sich nicht mehr auf die Baukostenabgabe, sondern auf die Landesbaukosten – dies bewirkt eine wesentliche Steigerung für die Wohnbaumasse von geschlossenen Höfen sowie für Wirtschaftsgebäude. Für Wohnbaumasse ist nun eine Geldbuße von 25 Prozent der Baukosten je Kubikmeter vorgesehen (= derzeit 469 €/m³ x 25 % = 117,25 €/m³) und für landwirtschaftliche Baumassen von zehn Prozent (= derzeit 469 €/m³ x 10 % = 46,90 €/m³).
Weitere Bestimmungen
An die staatlichen Bestimmungen angepasst wurden auch die Definitionen der Baumaßnahmen (v. a. Maßnahmen zur baulichen Umgestaltung), die Unterschreitung der Grenz- und Gebäudeabstände bei teilweisem oder vollständigem Abbruch und Wiederaufbau sowie bei Inanspruchnahme volumetrischer Anreize (z. B. Energiebonus). Bindungen im Hinblick auf eine Enteignung verlieren ihre Rechtswirkung, wenn diese Flächen nicht innerhalb von fünf Jahren ab Genehmigung des Planes durch die zuständige Körperschaft erworben werden. Die Bindung kann bis zu einer Höchstdauer von zehn Jahren unter bestimmten Voraussetzungen festgesetzt oder aufrechterhalten werden (z. B. bei einer Vielzahl von Grund- oder Bauparzellen, die mehreren Eigentümern gehören).
